3月11日、国交省 住宅局は「平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果」を発表しました。その中で、銀行がどんな審査をしているか分かりました。また金利については、変動金利を選ぶ人が増えています。※本調査時はマイナス金利の影響がまだ出ていません。
どんな調査なのか？
住宅金融政策の検討及び立案を行っていくための 統計データを収集することを目的 として、住宅ローンを供給している民間金融機関を対象として実施したもの。
国内銀行140・信用金庫・信用組合・労働金庫・生保・損保・農協等・モーゲージバンクを対象にした調査です。調査期間は平成 27 年 10 月～平成 27 年 12 月まで
個人向け住宅ローンの実態
みんな、どこで借りてるの？
平成 26 年度の新規貸出額は 184,926 億円であり、平成 25 年度より 1,345 億円増加。また、業態別の貸出額は下の図で分かるように、大手で借りているのが分かります。
貸出の額の内訳について
平成 26 年度の新規貸出額の内訳は、
新築住宅向けが 67.1％、中古住宅向けが 15.7％、 借換え向けが 17.2％であった。中古住宅向けの割合が増加傾向にある一方、借換え向けの 割合は減少傾向にある。
金利タイプは？
調査時はマイナス金利の影響がまだ出てないですが、みなさん変動金利型 か 固定金利期間選択型 を選んだということが分かります。平成26年度の金利は、かなり低金利でしたが、それでもほとんどの人は、全期間固定金利型を選択しなかったのですね。
固定金利期間選択型では、何年固定金利を選んだか？
10年固定を選んだ方が多いということがわかります。
さあ、ここからはとても興味深い話。金融機関がどんな審査をしているか・・・という話。
住宅ローン審査方法について
スコアリング方式で審査してるか？
※ スコアリング方式とは、申込者のデータにより審査項目（年収、返済負担率等）毎に点
数を付け、その合計点によって融資するか否か等を決める方式。
これを見ると、スコアリング方式※では、ローン審査をしていないようです。金融機関は相対的に審査します。とローン審査の問い合わせ等するとよく言われましたが、実際はそんなことないみたい。
では、どんな審査をしているんでしょう？
審査項目について
詳しくみると、こうです！
1位：完済時年齢（99.3％）
2位：健康状態（98.4％）
3位：担保評価（97.8％）
4位：借入時年齢（97.5％）
5位：勤続年数（96.4％）
6位：年収（95.6％）
7位：連帯保証（92.6％）
8位：金融機関の営業エリア（92.4％）
9位：融資可能額 ①購入の場合（90.7％）
10位：融資可能額 ②借換えの場合（88.4％）
一方、「返済負担率」（87.4％）は前年度より 9.2 ポイント減少し、
「所有資産」（68.0％）は前年度より 43.6 ポイント増加している。資産がどれほどあるのか見ているということですよね？
また、融資の審査の際に、返済負担率が重視されていると思ってたけど、それは昔の話みたいです。それよりも、完済時年齢や健康かが大事！！
私たちの苦い経験
奨学金も 立派な債務
主人は、高校から大学院まで奨学金を借りています。審査当時、500万⁻600万円ほど奨学金がありました。この奨学金のせいで住宅ローンの審査に落ちたのか？は分かりませんが、一つの要素であったことは間違いないでしょう。
奨学金も立派な債務。このあたりは住宅メーカーの営業さんにうまく乗せられ、債務にならないんじゃないか？別枠だろうと甘い考えでした。
仮審査で通った住宅メーカー提携のローン会社 1社で大丈夫と、他の銀行でローン審査もしなかった。必ず審査に通ると思っていました。けど、絶対なんてないんですよ！
皆さんは、同じ轍は踏まないで下さい。
時短勤務・育休取得後は要注意！！！
私たちは、夫婦連名でローンを組もうとしていました。共働きで2人とも正社員でした。問題は、私がこの借りる1年前に産休・育休を取得していたこと。また、1人目が生まれてからは2年ほど、6時間の時短勤務にしており、この数年間は収入も少なかったこと。
女性の場合は、このように時短勤務・育休などで本来の収入は、もっとあっても、あくまでも直近1年間の収入で見られるため、甘い考えでいたらダメです。
フラット35Sに、落ちた
結局、詰めが甘かったのでしょう。大手住宅メーカー数社が出資してる、ローン会社1社のみに審査を出し、引き渡し間際でローンに落ちてしまいました。
で、問題なのは、ローン審査に落ちた理由は、絶対に教えてくれません。だから真相は分かりません。でもわからないこそ、早くどこかでローン審査しておけば・・・と思うのです。落ちてから反省しても、どうにもなりません。家は既に建ててしまってるんだから！！
住宅メーカーの営業さんも焦って、徹夜で銀行を調べてきました。私たちの希望である、35年固定金利のローンは組めなかったけど、大手の銀行の10年固定金利のローンを、とりあえず組むことができました。またその銀行での審査は、主人1人の収入で通りました。
早いうちなら、今年は家を建てるのをやめ、来年に建てるという選択肢もあります。フラット35においても、金融機関によって審査は違うから、他の銀行なら審査が通ったかもしれません。とにかくローン審査は早いに越したことはないです。
私たちは、ZEH住宅を建てたので、引き渡しの時期や完了報告の時期が決まっていました。だから、ゆっくり他の銀行をそこから探す時間もなかったんです。本当にこの銀行の1件については後悔しかないです。
同じ轍は踏まないで！
この記事を読んで、ローン審査は、どこを重要視しているかわかったと思います。
我が家の失敗談を是非参考にしてください