住宅ローンを組むとき、銀行はどんな審査をしてるのか?国交省調査 結果から

 

3月11日、国交省 住宅局は「平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果」を発表しました。その中で、銀行がどんな審査をしているか分かりました。また金利については、変動金利を選ぶ人が増えています。※本調査時はマイナス金利の影響がまだ出ていません。

どんな調査なのか?

住宅金融政策の検討及び立案を行っていくための 統計データを収集することを目的 として、住宅ローンを供給している民間金融機関を対象として実施したもの。

国内銀行140・信用金庫・信用組合・労働金庫・生保・損保・農協等・モーゲージバンクを対象にした調査です。調査期間は平成 27 年 10 月~平成 27 年 12 月まで

個人向け住宅ローンの実態

みんな、どこで借りてるの?

平成 26 年度の新規貸出額は 184,926 億円であり、平成 25 年度より 1,345 億円増加。また、業態別の貸出額は下の図で分かるように、大手で借りているのが分かります。

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貸出の額の内訳について

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平成 26 年度の新規貸出額の内訳は、
新築住宅向けが 67.1%、中古住宅向けが 15.7%、 借換え向けが 17.2%であった。中古住宅向けの割合が増加傾向にある一方、借換え向けの 割合は減少傾向にある。

金利タイプは?

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調査時はマイナス金利の影響がまだ出てないですが、みなさん変動金利型 か 固定金利期間選択型 を選んだということが分かります。平成26年度の金利は、かなり低金利でしたが、それでもほとんどの人は、全期間固定金利型を選択しなかったのですね。

固定金利期間選択型では、何年固定金利を選んだか?

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10年固定を選んだ方が多いということがわかります。

さあ、ここからはとても興味深い話。金融機関がどんな審査をしているか・・・という話。

住宅ローン審査方法について

スコアリング方式で審査してるか?

 スコアリング方式とは、申込者のデータにより審査項目(年収、返済負担率等)毎に点
数を付け、その合計点によって融資するか否か等を決める方式。

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これを見ると、スコアリング方式では、ローン審査をしていないようです。金融機関は相対的に審査します。とローン審査の問い合わせ等するとよく言われましたが、実際はそんなことないみたい。

では、どんな審査をしているんでしょう?

審査項目について

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詳しくみると、こうです!

1位:完済時年齢(99.3%)
2位:健康状態(98.4%)
3位:担保評価(97.8%)
4位:借入時年齢(97.5%)
5位:勤続年数(96.4%)
6位:年収(95.6%)
7位:連帯保証(92.6%)
8位:金融機関の営業エリア(92.4%)
9位:融資可能額 ①購入の場合(90.7%)
10位:融資可能額 ②借換えの場合(88.4%)

一方、「返済負担率」(87.4%)は前年度より 9.2 ポイント減少し、
「所有資産」(68.0%)は前年度より 43.6 ポイント増加している。資産がどれほどあるのか見ているということですよね?

また、融資の審査の際に、返済負担率が重視されていると思ってたけど、それは昔の話みたいです。それよりも、完済時年齢や健康かが大事!!

私たちの苦い経験

奨学金も 立派な債務

主人は、高校から大学院まで奨学金を借りています。審査当時、500万⁻600万円ほど奨学金がありました。この奨学金のせいで住宅ローンの審査に落ちたのか?は分かりませんが、一つの要素であったことは間違いないでしょう。

奨学金も立派な債務。このあたりは住宅メーカーの営業さんにうまく乗せられ、債務にならないんじゃないか?別枠だろうと甘い考えでした。

仮審査で通った住宅メーカー提携のローン会社 1社で大丈夫と、他の銀行でローン審査もしなかった。必ず審査に通ると思っていました。けど、絶対なんてないんですよ!

皆さんは、同じ轍は踏まないで下さい。

時短勤務・育休取得後は要注意!!!

私たちは、夫婦連名でローンを組もうとしていました。共働きで2人とも正社員でした。問題は、私がこの借りる1年前に産休・育休を取得していたこと。また、1人目が生まれてからは2年ほど、6時間の時短勤務にしており、この数年間は収入も少なかったこと。

女性の場合は、このように時短勤務・育休などで本来の収入は、もっとあっても、あくまでも直近1年間の収入で見られるため、甘い考えでいたらダメです。

フラット35Sに、落ちた

結局、詰めが甘かったのでしょう。大手住宅メーカー数社が出資してる、ローン会社1社のみに審査を出し、引き渡し間際でローンに落ちてしまいました。

で、問題なのは、ローン審査に落ちた理由は、絶対に教えてくれません。だから真相は分かりません。でもわからないこそ、早くどこかでローン審査しておけば・・・と思うのです。落ちてから反省しても、どうにもなりません。家は既に建ててしまってるんだから!!

住宅メーカーの営業さんも焦って、徹夜で銀行を調べてきました。私たちの希望である、35年固定金利のローンは組めなかったけど、大手の銀行の10年固定金利のローンを、とりあえず組むことができました。またその銀行での審査は、主人1人の収入で通りました。

早いうちなら、今年は家を建てるのをやめ、来年に建てるという選択肢もあります。フラット35においても、金融機関によって審査は違うから、他の銀行なら審査が通ったかもしれません。とにかくローン審査は早いに越したことはないです。

私たちは、ZEH住宅を建てたので、引き渡しの時期や完了報告の時期が決まっていました。だから、ゆっくり他の銀行をそこから探す時間もなかったんです。本当にこの銀行の1件については後悔しかないです。

同じ轍は踏まないで!

 

この記事を読んで、ローン審査は、どこを重要視しているかわかったと思います。

我が家の失敗談を是非参考にしてください

住宅は今買い時?マイナス金利だからこそローンは慎重に!

【我が家のZEH失敗談】住宅のカタログは事前に取り寄せよう!

【我が家の失敗談】新築のBSアンテナは次世代放送対応にしよう!

 

参考 平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書(PDF形式)

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>ZEHの家を建てて4年。今、後悔していることは?

ZEHの家を建てて4年。今、後悔していることは?

遂に、消費税も10%になりました。
実は、私たちも5年前の8%になったばかりの4月に家を建てようと動き始め、結果的にZEHの家に辿り着きました。

多くの人にとって家づくりは一生に1度あるかないかではないですよね?
私たちも初めての家づくりなのに相談するところもない。転勤族で知り合いも少ない。
そんな感じで家づくりがスタートしました。

もし、今、経験者として言わせてもらうなら、1度くらいは中立な立場の人に相談するのをお勧めします。
ぜひ、「私たちの失敗談」を読んでみてください。

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