消費税10%目前!家はいつ買うべきか? 気になる2018年~2019年の住宅市場

このサイトは、3年ほど前にZEH住宅(ゼロエネルギー住宅)を建てた我が家の話。時々補助金や住み心地、光熱費などについて書いています。今回は、家を買おうと思っているけど、この先、2018年以降の住宅市場ってどうなっていくのか考えました。じつは、周りの友達がみんな同じこと言うからです。

これからの住宅市場はどうなっていく?

まず、消費税の10%増税が待っている

先に結論を書いてしまうと、たぶん、さほど影響はないと思います。

それは、私たちもマイホームを増税後に購入しました。8%に増税した翌年に家を建てようと決めたんです。

実は私はお金のことはよくわからず、細かいシュミレーションができませんでした。しかし主人が、消費税5%の時と8%と比べてどの位の差があるかシュミレーションを作ってくれました。

結果、消費税は決まったことだから仕方ないけど、その分税金が減ることがわかりました。住宅ローン減税などがそれにあたります。

だから、今回の増税で消費税が10%になっても、住宅を建てる人には別で減税措置が行われると思います。

20181211日追記:住宅購入、増税分2%還元 20年末まで、税制改正案固まる

政府、与党が議論してきた2019年度税制改正案の主要項目が8日、ほぼ固まった。19年10月の消費税率10%への引き上げに伴う住まいの購入支援として、住宅ローン減税の控除期間を3年延ばし、20年末までの入居者には増税の2%分を実質的に還元する。

出典:中日新聞

以前から言われていたことですが、やはり消費税増税分の2%還元することになりそうです。

この先、年末に財務省が大綱の公表をし、来年1-2月に税制改正法律案が国会に提出。その後、3月に税制改正法律案が国会で成立し、そして4月には税制改正関連法の施行という流れになるでしょう。

参考:http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000134.html?fbclid=IwAR1VpFcCKdyNjT4h50-edITf2NOlVbw0l3R74o6HABtnhWJgi-rMi77A5Qg

2018年12月21日追記:12月21日に閣議決定された平成31年度当初予算案に「次世代住宅ポイント制度」が盛り込まれました。

今回の措置は、今後の国会で予算案が成立することが前提です。

消費税率10%への引上げ後の住宅購入等を支援するため、新築は最大35万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントがもらえる「次世代住宅ポイント制度」を創設するそうです。

日本は、自動車と住宅メーカーに携わっている人が多く、車と家が売れないと国も困るんです。乱暴な書き方をしたくないけど、だからきっと大丈夫だと思います。家が売れるような施策が出るか、住宅ローン減税が増えてカバーしてくれるでしょう。

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一応心配している方のために書くと

8%が適用される住宅購入「引渡し」のタイムリミットは?

8%の消費税で住宅購入するリミットは、「2019930日」。この日までに不動産の「引渡し」を受ける必要があります。

経過措置でいう「請負契約」のタイムリミットは?

こういう税金絡みの話には、いつも経過措置というものがあります。以前もありました。

「経過措置」とは増税施行日の半年前に請負契約が完了した工事は、もし引き渡しが増税施行後であっても、増税前の税率が適用されること。

詳しくはこちら:国税庁HP

注文住宅など場合は、予定通りに完成しないこともありますよね。そういう時は、工事請負契約の締結時期が重要となってきます。工事請負契約を「2019331日」までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用されます。

国税庁のHPは書いてあることが難しかったのですが、これ知らないと怖いですよね。でも、ギリギリではなく、しっかり目で見て判断しましょう。私たちは増税時に見送って、建てています。絶対に増税後に損するとは言い切れないんです。

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私たちの様な一般人が知りたいのは、やはり消費税が8%の時に建てた場合と、10%になった時との出費の差ですよね?

家を建てる場合、消費税 8%と10%の出費の差は?

住宅価格の消費税はどうなる?

土地には課税されませんが「建物分の価格」のみ課税されます。

例えば、価格3000万円の物件で、建物分の価格が2000万円なら、
消費税額は「2000万円×8%=160万円」で税込価格は3160万円となります。

[voice icon=”https://xn--ickm4b1dyhj3iu63z37wa.jp/wp-content/uploads/2018/09/miho-1-1.jpg” name=”ことらママ” type=”r fb”]では税金はいくら? 例 : 建物価格2,000万円(土地価格含まず)の場合8%の場合・・・2000万円×0.08=160万円10%の場合・・・2000万円×0.10=200万円 (40万円の負担増)[/voice]

このように増税前と後では、40万円違うのですね。

さらに細かく言うと購入する頃には、仲介手数料とか、ローン借入費用、登記費用も払うので、8%か10%で多少は変わりますよね。

家具・家電・引っ越し費用は?

家電製品購入、引っ越し費用、あと家づくりで多いのが外構が後回しの場合、増税後は10%になっちゃいます。まあグレーなとこですが・・・。

[voice icon=”https://xn--ickm4b1dyhj3iu63z37wa.jp/wp-content/uploads/2018/09/miho-1-1.jpg” name=”ことらママ” type=”r fb”]では税金はいくら? 例 : 200万円分購入の場合8%・・・200万円×0.08=16万円10%・・・200万円×0.10=20万円 (4万円の負担増)[/voice]

すまい給付金はどうなる??

参考:すまい給付金

すまい給付金制度は、平成26年4月以降に引渡された住宅から、平成33年12月までに引渡され入居が完了した住宅が対象です。

[voice icon=”https://xn--ickm4b1dyhj3iu63z37wa.jp/wp-content/uploads/2018/09/miho-1-1.jpg” name=”ことらママ” type=”r fb”]消費税引上げ後は、最大給付金額30万円→50万円に拡充。増税後の方が最大20万円多くもらえます。[/voice]

住宅ローン減税はどうなる?

住宅ローン減税制度は、諸条件を満たすと毎年末のローン残高の1%分が、所得税の額から控除される制度(控除しきれない場合は住民税からも控除)。増税後も引き続き実施されます。住宅ローンを借入れる個人単位で申請でき、共働きなら二人で組んだ方が得だと思います。世帯単位ではないので注意。

出典:すまい給付金:住宅ローン減 税控除イメージ

この表のとおりなんです。この住宅ローン減税はお給料が多い人の方がお得です。年間の最大控除額が50万円と決まっているので、お給料が少ない方はMAXの金額控除されません。

2018年12月13日にも、2019年度の与党税制改正大綱がまとまるとの事です。

たしかに消費税率10%への引き上げに伴って住宅購入が減ることは予測できます。その対策として、2020年末までの入居者には増税の2%分を実質的に還元するそうです。

内容は、住宅ローン減税の控除期間を3年延ばしトータル13年間の控除になります。この最後の3年で、住宅価格の2%分にあたる所得税を減らし、消費税の負担を実質8%に抑えるとのことです。

新たな仕組みは、住宅購入で借りたお金の2%分と、11~13年目に、それぞれローン残高の1%分を減税した場合の合計を比べ、低い方の金額を還付する。

出典:東京新聞

なぜ、最後の3年なんでしょうね。2%控除すると言っても恩恵はあまり受けられなさそうですね。

ここまで消費税関連で懸念されていることを見てみましたが、じゃあ家買うのっていつが良いんでしょうね?

この数年に起こりうる住宅関連のことも考えてみました。

これから家を建てる方 住宅関連でこんなことが起こる?

再生可能エネルギーの固定価格買取制度の一部の方が終了→蓄電池の価格が下落?

「再生可能エネルギー 固定価格買取制度」の一部が終了しても私には関係ない?まあ直接的には関係ないんですけど、最初に「再生可能エネルギー 固定価格買取制度」で契約した人たちは、この契約が終わります。

「再生可能エネルギー 固定価格買取制度」は”FIT”とも呼ばれ、現在のFITでは、10kW未満の家の発電分は、10年間同じ価格で電力会社が買い取ることが決まっています。

この一般家庭向けのFITは2009年からスタートし、2019年11月以降にFIT終了を迎える家庭が大量に出始める模様です。

[voice icon=”https://xn--ickm4b1dyhj3iu63z37wa.jp/wp-content/uploads/2018/09/miho-1-1.jpg” name=”ことらママ” type=”r fb”]これがどういうことかと言うと、このFIT終了の家庭が、①この先どこかの電力会社に電気を売るのか、②蓄電池などを購入し自家発電するのか注目されていて、だから蓄電池の市場価格も安くなるのでは?とも言われています。需要があるから価格破壊が進むって事です。。[/voice]

蓄電池については、全然価格破壊が進んでいない現状がありますが・・・

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つまり、今から家の購入を考えている方なら、蓄電池を最初から導入しても比較的安いかもしれない!ということがありそうです。

こういうのも増えてきています。↓

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ZEH(ゼロエネルギー住宅)はスタンダードへ?

2020年までに標準的な新築住宅で、2030年までに新築住宅の平均でZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の実現を目指す。(エネルギー基本計画)が掲げられています。

このサイトのタイトルでもあるゼロエネルギー住宅ですが、国はこのZEHを推進し補助金も出しています。それは、温室効果ガスと言われる二酸化炭素の排出を抑えるためには、家庭での省エネも必要だと考えたからです。

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ZEHは、高断熱な家+高性能な給湯機+LED+高性能なエアコン+HEMS が基本。

家庭の省エネは、まず家を高断熱な家、いわゆる魔法瓶のような作りにして、外の気温に影響されない家を目指し、電気は屋根の太陽光パネルで発電し、それを自分の家で使うという…自家発電の家を目指しています。

電気は一般的に発電する際に余分な熱が出ると言われています。だからZEHにすれば、電気を作りながら熱を発している発電所で作る電気よりは、だんぜん無駄がなくなります。結果、余分にCO2が出ないということになります。

これが一軒ではなく、〇万件になると変わりますよね。だから国はZEHを普させたい。そして、屋根に載っている太陽光も一軒だと無理でも、何百、何千とか束ねることが出来れば、何かの電力と代替えで使用可能だと考えられてもいます。

なぜ今、家はZEHなのか??こちらもご覧ください。

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「安心R住宅の標章」使用開始で、中古市場も活発に?

これは中古住宅に関連する話ですが、2018年4月より、「安心R住宅」という標章の使用が始まりました。中古住宅って誰を信じて良いのかわかりませんよね、そんな時、この標章のついた「安心R住宅」を選べば安心って訳です。

国の言う、既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」と言う「中古住宅」のマイナスイメージを払拭するのが目的です。

「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため、国土交通省の告示による「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)が創設されました。(告示公布平成29年11月6日・施行平成29年12月1日)。

安心R住宅とは?耐震性があり、インスペクション(建物状況調査等)が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅をいいます。具体的には、以下の要件を満たすもの
・耐震性等の基礎的な品質を備えている
・リフォームを実施済み又はリフォーム提案が付いている
・点検記録等の保管状況について情報提供が行われる

詳細は、国土交通省HP

と、ZEHのリフォームもこの数日新聞にも掲載され、一気に中古市場が熱くなる?

また、国が考える政策では、「ニッポン一億総活躍プラン」というものがあります。これを少し見ていくと、今後の住宅関連の施策が見えてきそうです。昔、安倍総理大臣がしょっちゅう言ってた3本の矢の延長みたいなものです。

「ニッポン一億総活躍プラン」から見る 住宅関連施策

これには、今話題になっている「働き方改革」というのも関連してくるのですが、これは置いておいて住宅関連のものを考えます。

「ニッポン一億総活躍プラン」とは、平成28年6月2日に閣議決定したもので、日本の構造的な問題である少子高齢化に真正面から挑み、「希望を生み出す強い経済」、「夢をつむぐ子育て支援」、「安心につながる社会保障」の「新三本の矢」の実現を目的とする「一億総活躍社会」に向けた「ニッポン一億総活躍プラン」のこと。

「女性が輝く社会、お年寄りも若者も、障害や難病のある方も、誰もが生きがいを感じられる『一億総活躍社会』を創り上げます。」
 
具体的には、以下の様なことを目指しています。

・希望出生率1.8の実現「子育て世帯とそれを支援する親族世帯との近居を支援」
・介護離職ゼロの実現 → 住宅に関連しないため省略
・名目GDP600兆円の実現「環境・エネルギー制約の克服と投資拡大」「既存住宅流通・リフォーム市場の活性化」

と、ここで「三世代同居や近居の推進」や「既存住宅やリフォーム住宅購入」で補助金出そうだなとか、分かります。また昔の記事ですがローンの金利も変わったりします。今でもそうです。

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また、環境・エネルギーの話では、以下のように書かれています。

再生可能エネルギーについては、最大限の導入と国民負担を両立させ、燃料電池自動車の本格的普及を起爆剤として水素社会を実現する。
また、IoT 等を活用して、需要家自らが積極的にエネルギーマネージメントに取り組む動きを一層活発なものにするため、節電量(ネガワット)取引市場を新たに創設する。

これを読むと、家はIoTにするべきだなあとわかります。またHEMSが付いている住宅=たぶんZEH住宅でしょう。これを積極的に使って、エネルギーマネージメントに取り組むことを推進するようなことを書いています。

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ここから、ZEH自体もまだまだ補助金出そうだなあと言うことがわかります。ただし、方向的にZEH+(ゼッチプラス)やLCCM住宅(エルシーシーエム住宅)のほうに向かっていますので、今から家を検討するなら、ZEH+以上の家も考えた方が良いかもしれませんね。

LCCM住宅について

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また、介護離職者ゼロを考えると、介護サービス付きの住宅設備が増える可能性もありますよね。

参考:首相官邸 一億総活躍社会の実現

少し勝手なことも書きましたが、これらのことは見ておいても損はなさそうな気がします。

さいごに

やはりこれから家を買おうかなと考えている方が考えるのは、消費税10%のことではないでしょうか。我が家は税金などと差し引くと、消費税増税前も後も差ほど変わりませんでした。

また不動産は詳しくないのですが、東京五輪に向けて地価が一部高騰しているのも事実。五輪が終わったら、海外投資家がいなくなって、一気に土地の価格が下がることも予想できます。でも、そのあとにも大阪万博の開催も決まったので、とりあえずは大丈夫なのかな?

先のことは誰も分からないのです。自分の目でしっかり見極めて決めましょうね。

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>ZEHの家を建てて4年。今、後悔していることは?

ZEHの家を建てて4年。今、後悔していることは?

遂に、消費税も10%になりました。
実は、私たちも5年前の8%になったばかりの4月に家を建てようと動き始め、結果的にZEHの家に辿り着きました。

多くの人にとって家づくりは一生に1度あるかないかではないですよね?
私たちも初めての家づくりなのに相談するところもない。転勤族で知り合いも少ない。
そんな感じで家づくりがスタートしました。

もし、今、経験者として言わせてもらうなら、1度くらいは中立な立場の人に相談するのをお勧めします。
ぜひ、「私たちの失敗談」を読んでみてください。

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